Blog :

Er is wel betoogd dat in het Nederlandse contractenrecht de voorspelbaarheid van de uitkomst van een geschil niet of mondjesmaat gevonden kan worden. Ons contractenrecht zou te veel op consumenten gericht zijn. En inderdaad, een contractenrecht waarin contracten in beginsel worden uitgelegd aan de hand van de bedoeling van partijen en niet wat op papier staat, is een zacht contractenrecht voor consumenten die bescherming behoeven.

Deze strijd tussen een hard en zacht contractenrecht blijkt wederom uit een recente uitspraak van de Hoge Raad van 8 juli 2016. Deze zaak betrof de uitleg van een notariële akte en de daaraan ten grondslag liggende partijafspraken. Wat speelde er?

Verweerders hebben aan verzoekster een geldlening verstrekt. Tot zekerheid voor de terugbetaling heeft verzoekster voor verweerders een hypotheekrecht gevestigd op registergoederen. In de hypotheekakte was een renteclausule opgenomen. Tussen partijen is een geschil ontstaan over de uitleg van deze renteclausule, meer specifiek of het in de hypotheekakte genoemde bedrag van € 720.000,– inclusief of exclusief rente was.

Het Hof overwoog dat het bij de uitleg van een notariële akte ter vestiging van een hypotheekrecht aankomt op “de in deze akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven”. Op basis van deze objectieve uitlegmethode beslist het Hof dat het in de hypotheekakte genoemde bedrag exclusief rente was. Dit oordeel houdt in cassatie geen stand, omdat de gehanteerde objectieve uitlegmaatstaf slechts geldt voor de uitleg van de inhoud van de notariële akte. Voor de uitleg van de daaraan ten grondslag liggende partijafspraken geldt de subjectieve uitlegmethode, gebaseerd op de bedoeling van partijen en niet de op papier staande bewoordingen.

Noem het scorebordjournalistiek, maar ik kom uit op 1 punt voor een hard contractenrecht en 1 punt voor een zacht contractenrecht. De strijd woedt onverminderd voort.

Voor vragen kunt u contact opnemen met mr. A.C. Abouzeid (e-mail: abouzeid@taurusadvocaten.nl). Hij is als advocaat onder meer gespecialiseerd in het contractenrecht.

Het bestemmingsplan glastuinbouwgebied Westland is op 19 december 2012 vastgesteld en enige tijd later onherroepelijk geworden. Het is zeer goed mogelijk dat u planologisch gezien schade heeft geleden door de vaststelling en onherroepelijk worden van voornoemd bestemmingsplan. Planschade is vermogensschade (waardevermindering van onroerende zaken) of inkomensschade die ontstaat na de wijziging van het planologisch kader. Voornoemde schade wordt bepaald door de maximale invulling van de oude bestemmingsplanregels en de maximale invulling van de nieuwe bestemmingsplanregels. Kortom, het bestemmingsplan dat gold vóór onherroepelijk worden van het bestemmingsplan glastuinbouwgebied Westland wordt vergeleken met laatstgenoemd bestemmingsplan. Na deze vergelijking kan bepaald worden of er per saldo sprake is van een planologische verslechtering. Aan de hand van handvaten die eerdere rechtspraak heeft gegeven bepaald een onafhankelijke deskundige de waardevermindering of de geleden inkomensschade als gevolg van de gewijzigde planologische situatie. U kunt denken aan schade die betrekking heeft op u als eigenaar van het perceel welke u lijdt doordat een bestemmingsplan een ongunstige waarde drukkende ontwikkeling mogelijk maakt. Als voorbeeld kan genoemd worden een naastgelegen perceel met voorheen een agrarische bestemming zonder bebouwingsmogelijkheden die onder het nieuwe bestemmingsplan een woonbestemming met bebouwingsmogelijkheden heeft gekregen. Bij de beoordeling van de schade wordt rekening gehouden met een normaal maatschappelijk risico welke elke burger dient te dragen. Deze schade is in ieder geval 2% van de waarde van het onroerend goed dan wel 2% van het inkomen in geval van inkomstenderving.

Directe planschade heeft betrekking op schade die bijvoorbeeld u als eigenaar lijdt doordat de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden op uw eigen perceel zijn beperkt.

Dit artikel heeft ten doel u erop te wijzen dat er een termijn van vijf jaar is na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan waarbinnen een verzoek om planschade kan worden ingediend bij het College van Burgemeester en Wethouders. Ik zou als richtlijn dan ook aanhouden dat indien u nog een verzoek om planschade wilt indienen u dit uiterlijk op 19 december 2017 dient te doen. Indien u dat verzoek niet indient verjaart de schadeclaim.

Voor vragen kunt u zich wenden tot mevrouw mr. J. Bouwman-Treffers (Taurus Advocaten te Naaldwijk, Tel: 0174-527650, E-mail: treffers@taurusadvocaten.nl).

Het Gerechtshof heeft in april jl. een voor de aannemerij belangrijke uitspraak gedaan. Met deze uitspraak zijn aannemers extra gewaarschuwd voor lelijke financiële missers.

Wat was er aan de hand? Op basis van een gesloten contract verrichtte een aannemer werkzaamheden voor een opdrachtgever tegen een vaste prijs. Tijdens dit werk heeft aannemer extra werkzaamheden (zogenoemd meerwerk) verricht voor opdrachtgever. Na gereedkomen van alle werkzaamheden factureerde aannemer opdrachtgever (ook) de kosten van het meerwerk.

Het geschil: opdrachtgever weigerde de meerwerk kosten te betalen en stelde het meerwerk niet met aannemer te zijn overeengekomen en dus ook die kosten niet. Aannemer stelde dat opdrachtgever het meerwerk mondeling had opgedragen. Ook stelde aannemer dat opdrachtgever zichzelf ten onrechte financieel bevoordeelde door het meerwerk niet te betalen. Immers, opdrachtgever had veel meer werkzaamheden en materialen van aannemer geleverd gekregen, dan waarvoor opdrachtgever betaalde (zogenoemde ongerechtvaardigde verrijking).

Het Gerechtshof oordeelde dat opdrachtgever geen meerwerk kosten aan aannemer hoeft te betalen. Het Hof wees erop: dat partijen geen contract hebben gesloten omtrent het meerwerk, dat een mondelinge overeenkomst niet is bewezen en dat niet is bewezen dat opdrachtgever is gewezen op de noodzaak van de uit het meerwerk voortvloeiende prijsverhoging.

Gevolg: aannemer had zijn goede wil getoond door tijdens zijn werk direct en ‘zonder gedoe’ het extra werk op te pakken en keurig uit te voeren; aannemer kreeg er geen cent voor betaald; en opdrachtgever heeft gratis extra resultaat ontvangen.

Lessen voor de toekomst: deze uitspraak toont het grote belang om (ook) het meerwerk schriftelijk overeen te komen, dan wel dat de aannemer de opdrachtgever in elk geval schriftelijk en vooraf wijst op de noodzaak van een prijsverhoging, dit om latere teleurstellingen te voorkomen.

Voor vragen kunt u zich wenden tot mr. Jeroen Bouwman (Taurus Advocaten te Naaldwijk, T: 0174-527650, E: bouwman@taurusadvocaten.nl).

Het Europese Hof van Justitie (HvJ) heeft op 7 april 2016 een tweetal arresten gewezen waardoor het recht op vrije advocaatkeuze voor rechtsbijstandverzekerden nog verder is verruimd. Volgens het HvJ komt een rechtsbijstandverzekerde óók bij ontslagprocedures bij het UWV én bij bezwaarprocedures in het bestuursrecht de vrijheid toe om zelf een advocaat te kiezen en kan hij aanspraak maken op vergoeding van de kosten door de verzekeraar.

Aan de eerste casus ligt ten grondslag een geschil tussen een rechtsbijstandverzekerde en rechtsbijstandverzekeraar DAS. De verzekerde van DAS raakte verwikkeld in een ontslagprocedure nadat zijn werkgever een procedure was gestart bij het UWV. De verzekerde maakte aanspraak op zijn vrije advocaatkeuze. Door DAS werd dit geweigerd. Naar aanleiding hiervan bepaalde het HvJ al in november 2013 dat een verzekerde altijd zelf een advocaat mag kiezen als er sprake is van een gerechtelijke of administratieve procedure.

DAS bleef ook hierna het standpunt innemen dat ontslagprocedures bij het UWV niet waren aan te merken als administratieve procedures. De Hoge Raad heeft daarom opnieuw een vraag gesteld aan het HvJ, namelijk of een procedure bij het UWV kwalificeert als een gerechtelijke of administratieve procedure. Het HvJ heeft deze vraag bevestigend beantwoord. Óók bij ontslagprocedures bij het UWV heeft de verzekerde het recht om zelf een advocaat te kiezen.

De tweede kwestie betrof een geschil tussen een rechtsbijstandsverzekerde en verzekeraar Achmea. De verzekerde had bezwaar ingesteld tegen een besluit van het CIZ. Hiervoor wenste hij bijstand van een gespecialiseerde advocaat en beriep zich op de vrije advocaatkeuze. Achmea weigerde dit, en meende dat de bezwaarprocedure niet zou kwalificeren als een gerechtelijke of administratieve procedure. Ook in deze kwestie werden prejudiciële vragen gesteld aan het HvJ. Het HvJ heeft aangegeven dat het recht op vrije advocaatkeuze ook van toepassing is in bezwaarprocedures.

Kortom, indien u een rechtsbijstandverzekering heeft afgesloten kunt u ook in UWV-ontslagkwesties en bezwaarprocedure gebruik maken van uw recht u te laten bijstaan door uw eigen gekozen advocaat.

Voor vragen kunt u zich wenden tot mevr. mr. D. Hogenboom (Taurus Advocaten te Naaldwijk, T:0174-527650, E: hogenboom@taurusadvocaten.nl.)

In het contractenrecht woedt er een constante strijd tussen mededelingsplichten aan de ene kant en onderzoeksplichten aan de andere kant. Deze strijdt woedt het hevigst bij het leerstuk van dwaling. Op grond van de wet kan een overeenkomst worden vernietigd wegens dwaling indien de wederpartij in verband met hetgeen zij “behoorde te weten” de dwalende had behoren mede te delen.

In een recent arrest van de Hoge Raad was sprake van een onderhuur van een bedrijfsruimte die vanaf 2005 als discotheek werd gebruikt, maar die formeel de bestemming “speelcasino” droeg. De onderhuurder wenste de discotheek tot Italiaans restaurant te verbouwen, waar volgens de gemeente een vrijstellingsprocedure voor was vereist. De onderhuurder beriep zich vervolgens jegens de hoofdhuurder van het bedrijfspand, Inbev Nederland, op vernietiging van de huurovereenkomst wegens dwaling. De onderhuurder stelde dat Inbev Nederland, een grote professionele speler op de Nederlandse horecamarkt en hoofdhuurder van het pand, geacht wordt op de hoogte te zijn van de precieze bestemming van het pand en dat zij de onderhuurder daarover had moeten informeren.

Het gerechtshof was het met de onderhuurder eens. Volgens het hof had Inbev Nederland de precieze bestemming van het bedrijfspand behoren te weten en de onderhuurder daarover behoren in te lichten. De Hoge Raad vernietigde het arrest van het gerechtshof en oordeelde dat een huurder van een bedrijfsruimte niet ervan uit mag gaan dat met het oog op zijn belang door de professionele verhuurder is nagegaan of eventuele verbouwingsplannen verenigbaar zijn met het bestemmingsplan. Een verplichting tot “preventief” inlichten mag niet te snel worden aangenomen.

Dit oordeel van de Hoge Raad is belangrijk, omdat de Hoge Raad heeft bepaald dat de mededelingsplicht in beginsel beperkt is tot informatie waarover men daadwerkelijk beschikt en dat het criterium “behoorde te weten” in beginsel geen onderzoeksplicht met zich meebrengt. De mededelingsplicht heeft deze strijd gewonnen, maar de oorlog woedt onverminderd voort op het veld van het contractenrecht.

Voor vragen kunt u contact opnemen met mr. A.C. Abouzeid (e-mail: abouzeid@taurusadvocaten.nl). Hij is als advocaat gespecialiseerd in het ondernemingsrecht