Blog :

De Raad van State heeft recent geoordeeld over een kwestie waarbij het college een omgevingsvergunning heeft verleend voor het in strijd met het bestemmingsplan bouwen van een winkel met appartementen. Het gebouw zal vijf verdiepingen tellen waarbij de bovenste verdieping teruggelegd zal zijn.

Een naburige eigenaar stelt zich op het standpunt dat er negatieve gevolgen zijn voor de bezonning in zijn woning en stelt dat het college haar belangen niet afdoende heeft gewogen waardoor er strijd is met de goede ruimtelijke ordening. Eerst heeft de rechtbank hierover geoordeeld en deze kwam tot de conclusie dat het college onvoldoende de relevante belangen heeft gewogen. Het bouwplan leidt ertoe dat in de woning vrijwel geen bezonning meer zal zijn. Als het bouwplan wordt gerealiseerd zal de bezonning beperkt zijn tot de periode van 21 mei tot 23 juli en gedurende die dagen zal de bezonning veel minder dan 1 uur per etmaal bedragen. Als dit wordt afgezet tegen de maximale planologische mogelijkheden is dit een forse achteruitgang in bezonning.

De Raad van State stelt voorop dat, anders dan ten aanzien van daglichttoetreding, geen wettelijke normen bestaan die zien op een minimumaantal zonuren per dag in een woning. De wetgever heeft ervoor gekozen regulering hiervan over te laten aan bestuursorganen (gemeentes). Dit betekent dat het bestuursorgaan op dit onderwerp beleidsruimte en dus ook beleidsvrijheid heeft. Het college hanteert in ten aanzien van het aantal zonuren per dag in een woning in beginsel een minimum van 2 uur. Dit is gebaseerd op de lichte TNO-norm voor bezonning. Het college maakt hier echter geen uitzondering op voor een beperkte ring in het centrum omdat het college in de binnenstad meer waarde hecht aan de bebouwingsdichtheid en bevordering van het aantal winkels en woning dan aan de bezonning van die woningen. Het college heeft ook aangegeven dat binnen deze ring het aantal zonuren in een woning niet wordt meegenomen in de belangenafweging en dat dit uitgangspunt ook is opgenomen in een beleidsregel.

De Raad van State deelt de mening van het college en stelt dat het college, gezien het vorenstaande, in redelijkheid tot de conclusie heeft kunnen komen dat het bouwplan niet zal leiden tot een onaanvaardbare aantasting van het woon- en leefklimaat. De rechtbank zat dus fout volgens de Raad van State.

Voor al uw vragen over bouwplannen, omgevingsvergunningen, bestemmingsplan en projectontwikkeling kunt u bij Taurus Advocaten terecht!

 

Inleiding

Op 19 juni 2018 berichtte de WOS dat Rotterdam 28 tuinderswoningen in het Hoekse glastuinbouwgebied wil omzetten naar burgerwoningen. Uit het voorgestelde bestemmingsplan blijkt dat 14 woningen worden omgezet naar de bestemming “Wonen” en 14 andere woningen de bestemming “Plattelandswoning” krijgen. Een opmerkelijk besluit met verstrekkende gevolgen voor de omliggende glastuinbouwbedrijven.

Dit artikel gaat in op de juridische gevolgen van zo’n omzetting voor zowel de bewoners als de omliggende glastuinbouwbedrijven. Daarnaast worden in dit artikel gemotiveerde vraagtekens gezet bij het besluit van de gemeente Rotterdam en de argumenten benoemd die de bedrijven onder andere in stelling kunnen brengen.

Regels bedrijfswoning

Uit de regels van het bestemmingsplan valt af te leiden dat een bedrijfswoning een woning is “die een functionele binding heeft met een op het zelfde bouwperceel aanwezig bedrijf”. De bewoner moet dus de ondernemer of personeel van dat bedrijf zijn. In de praktijk blijken veel van deze woningen – als gevolg van schaalvergroting – doorverkocht aan derden of bewoond te worden door oud-ondernemers. Deze bewoners hebben geen binding meer met het bedrijf en wonen daar dus in strijd met het bestemmingsplan. De gemeente Rotterdam wil een einde maken aan de strijdige situatie en de rechtsonzekerheid voor de bewoners wegnemen door het bestemmingsplan te wijzigen.

Bestemmingsplanprocedure

Op 11 mei 2017 is het ontwerpbestemmingsplan vastgesteld. Dit ontwerpbestemmingsplan is aangepast door (onder andere) 28 bedrijfswoningen om te zetten naar burgerwoningen (‘Wonen’ en ‘Plattelandswoning’). Op 28 juni 2018 stemt de gemeenteraad Rotterdam over het aangepaste bestemmingsplan. Hiermee is het bestemmingsplan vastgesteld. Tegen een vastgesteld bestemmingsplan kan door belanghebbenden beroep worden aangetekend.

Gevolgen omzetting naar burgerwoning

Door de bedrijfswoning om te zetten naar een burgerwoning (bestemming ‘Wonen’ of ‘Plattelandswoning’) vervalt de verplichting om een functionele band met het bijgelegen bedrijf te hebben. Een ieder mag nu in de woning wonen. Het naastgelegen glastuinbouwbedrijf moet daarentegen (extra) rekening gaan houden met de bewoners. De activiteiten van het bedrijf moeten zodanig zijn ingericht dat ter plaatse van de burgerwoning een aanvaardbaar woon- en leefklimaat heerst. Ook belemmeren de burgerwoningen de uitbreidingsmogelijkheden voor de glastuinbouwbedrijven. Waar de goedkopere bedrijfswoningen relatief snel werden gesloopt om ruimte te maken, moet nu om de burgerwoningen heen worden gebouwd.

Het verschil tussen een bestemming ‘Wonen’ en de bestemming ‘Plattelandswoning’, is dat aan die laatste een lager beschermingsniveau wordt toegekend dan aan een burgerwoning.

Gemeente Rotterdam (te) kort door de bocht

De gemeente Rotterdam hanteert een eenvoudige toetsing. Onderzocht is of de woningen op kortere of langere afstand dan 10 meter van een glastuinbouwbedrijf zijn gelegen. Is de afstand groter dan 10 meter, dan wordt een aanvaardbaar woon- en leefklimaat aangenomen en wordt de woning omgezet naar de bestemming ‘Wonen’. In andere gevallen worden geen normen gehanteerd en wordt de bestemming omgezet naar ‘Plattelandswoning’. De gemeente stelt dat er door de omzetting geen nadelige gevolgen zijn voor een glastuinbouwbedrijf. Glastuinbouwbedrijven zouden geen rekening hoeven te houden met plattelandswoningen en de woningen met bestemming ‘Wonen’ liggen op meer dan 10 meter afstand waardoor automatisch aan een aanvaardbaar woon- en leefklimaat zou zijn voldaan. Deze conclusie is er wel kort door de bocht.

Raad van State: wél toetsen woon- en leefklimaat

Allereerst is de gehanteerde afstandseis van 10 meter tot een aanvaardbare bestemming ‘Wonen’ wel erg kort. Ook op meer dan 10 meter afstand van een glastuinbouwbedrijf kan sprake zijn van een onaanvaardbaar woon- en leefklimaat. Daarnaast lijkt de gemeente helemaal geen norm te hanteren als het gaat om de bestemming ‘Plattelandswoning’. Dit terwijl volgens een spraakmakende uitspraak van de Raad van State in 2015 ook ter plaatse van de plattelandswoning sprake moet zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat (RvS 29 juli 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2364). Uit niets blijkt dat de gemeente Rotterdam een dergelijke toets heeft uitgevoerd.

Belemmering glastuinbouwbedrijven

Bij de vraag of het glastuinbouwbedrijf zijn activiteiten mag uitvoeren, wordt getoetst aan milieuregelgeving (Wet milieubeheer en Activiteitenbesluit). Daarbij moet het glastuinbouwbedrijf aan de hand van onder meer geluidsnormen, normen voor gewasbeschermingsmiddelen (RvS 18 mei 2016, ECLI:NL:RVS:2016:1339) en luchtkwaliteitsnormen rekening houden met omliggende burgerwoningen (‘Wonen’ én ‘Plattelandswoningen’). De plotselinge aanwezigheid van burgerwoningen heeft dus weldegelijk gevolgen voor de ontwikkelingsmogelijkheden van de glastuinbouwbedrijven. Bij een eventuele uitbreiding of aanpassing van de activiteiten van het glastuinbouwbedrijf krijgt het bedrijf opeens te maken met deze strengere normen.

Conclusie

Bij de omzetting van 28 bedrijfswoningen naar een burgerbestemming gaat de gemeente Rotterdam geheel voorbij aan de toetsing aan een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Glastuinbouwbedrijven worden daarom beperkt in hun ontwikkelingsmogelijkheden. Dat deze toetsing noodzakelijk is blijkt uit recente jurisprudentie van de Raad van State. Dit knelt met name ten aanzien van de plattelandswoningen aangezien deze op minder dan 10 meter afstand tot de glastuinbouwbedrijven liggen.

Heeft u vragen over de gevolgen van een omzetting van een bedrijfswoning naar een burgerbestemming of wenst u juridische ondersteuning hieromtrent? Neem dan contact op met Taurus Advocaten treffers@taurusadvocaten.nl).