Blog :

Voorbereidingsbesluit en polenhotel-rel

Taurus-045De Westlandse politiek was een weekje landelijk nieuws. Mede dankzij de komkommerperiode, dat wel. De gemeenteraad werd door het College van B&W in allerijl teruggeroepen van vakantie om een geheim besluit te nemen. Van tevoren was alleen bekend dat het om een urgente ruimtelijke kwestie rondom de ‘huisvesting van arbeidsmigranten’ ging. Terug van vakantie werd door de raadsleden eerst even flink geprotesteerd tegen de gang van zaken, maar werd het geheime voorstel vervolgens ruimschoots aangenomen. De volgende ochtend werd iets meer duidelijk over het raadsbesluit. In het lokale krantje werd gepubliceerd dat de gemeenteraad een ‘voorbereidingsbesluit’ had genomen dat toezag op een stuk te ontwikkelen industriegebied (Honderdland).

Maar wat is nu een ‘voorbereidingsbesluit’, waarom is het hier ingezet en vooral, wat ging er mis? Allereerst een korte toelichting op de functie van het bestemmingsplan.

Bestemmingsplan

De gemeente heeft voor elk stuk grond in een bestemmingsplan bepaald wat het toegestane gebruik daarvan is. Zo heeft het betreffende stuk grond in het bestemmingsplan de bestemming ‘Gemengd’. Volgens de regels behorende bij het bestemmingsplan (Honderdland fase 2) zijn die gronden onder meer bestemd voor horecabedrijven en een congrescentrum. Ieder bouwwerk dat men wil op deze grond wil bouwen moet passen binnen die omschrijving. Iedere aanvraag die past binnen de bestemming, móet vervolgens ook worden verleend. Op grond van het ‘limitatief-imperatieve stelsel’ móet de vergunning namelijk worden verleend indien de aanvraag (i) past binnen het bestemmingsplan, voldoet aan (ii) de bouwverordening, (iii) het Bouwbesluit en (iv) de redelijke eisen van welstand. Het college heeft hier géén beleidsvrijheid in.

Voorbereidingsbesluit

De gemeenteraad kan een voorbereidingsbesluit nemen. Dit houdt in dat voor een gebied een bestemmingsplan in voorbereiding is. Zo lang het voorbereidingsbesluit van kracht is, geldt een aanhoudingsplicht voor bouwactiviteiten. Dit betekent dat bouwvergunningen die passen binnen het van kracht zijnde bestemmingsplan tóch nog niet mogen worden verleend. Het gebied wordt maximaal één jaar planologisch bevroren. Het voorbereidingsbesluit wordt van kracht de dag ná publicatie in Staatscourant, ruimtelijkeplannen.nl en het lokale krantje.

Mogelijk nieuw Polenhotel

Het bestemmingsplan biedt ruimte om er een congrescentrum en horecabedrijven te vestigen (waaronder een hotel). De gemeente heeft hier ongetwijfeld een luxueus 5-sterrenhotel mee op het oog gehad. De omschrijving in het bestemmingsplan was echter dusdanig breed gelaten, dat een initiatiefnemer hier kansen zag om een polenhotel te vestigen. Het was al langere tijd in (voor)overleg met gemeente. De gemeente werkte tegen aangezien de raad al eerder heeft uitgesproken arbeidsmigranten zo gespreid mogelijk te willen huisvesten. En aan de andere kant van Honderdland staat al een polenhotel. De verantwoordelijk wethouder constateerde rijkelijk laat en tijdens het reces dat er een ‘gat’ in het bestemmingsplan zat en er een ongewenste ruimtelijke ontwikkeling op stapel stond. Zij riep vervolgens de raad met spoed terug van vakantie om een voorbereidingsbesluit te nemen en het gebied zo snel mogelijk te bevriezen. De procedure was met geheimzinnigheid omgeven teneinde de initiatiefnemer niet te alarmeren. De geheimzinnigheid had echter het tegenovergestelde effect.

Wat ging er mis?

De initiatiefnemer was natuurlijk niet van gisteren. Zodra hij hoorde dat de gemeenteraad terug werd geroepen van vakantie wegens een ruimtelijk probleem op het gebied van de huisvesting van arbeidsmigranten moet hij nattigheid hebben gevoeld. Zeker toen op woensdagmorgen in de krant stond dat er een voorbereidingsbesluit was genomen voor het gebied waar hij wilde bouwen. En toen diezelfde dag, tegen de geheimhoudingsverklaring in, gemeenteraadsleden tegen de pers uitweidden dat het besluit was genomen om een ongewenst polenhotel tegen te houden, kan niet anders dan dat de initiatiefnemer wist wat hem te doen stond. Zelfs zonder loslippige gemeenteraadsleden had hij moeten weten dat hij nog snel een vergunningsaanvraag moest indienen voordat het besluit op vrijdag van kracht werd. En zo geschiedde.

Had het beter gekund?

Achteraf roepen veel mensen dat het een blamage was en het Westland landelijk voor schut is gezet. Maar had het beter gekund?

De wethouder wist al langere tijd dat er minimaal 1 initiatiefnemer van plan was om binnen niet al te lange tijd een vergunningsaanvraag in te dienen. De initiatiefnemer wist dat de gemeente zijn plan eigenlijk niet zag zitten, maar het tegelijkertijd (zonder ingrijpen van de gemeenteraad) niet kon weigeren. Als de verantwoordelijk wethouder pas na het reces een (geheim) voorbereidingsbesluit door de gemeenteraad had laten nemen, was de hele raad over haar heen gevallen dat ze zo lang heeft gewacht. Als er in de tussentijd vergunningsaanvragen zouden zijn ingediend, zou het merendeel van de gemeenteraad furieus zijn geweest. Er moest dus snel gehandeld worden, en het liefst zo stil mogelijk. Het eerste lukte, het tweede niet. De wethouder koos voor de minst slechte optie, maar ook deze pakte niet uit zoals gehoopt.

Dit gemeentelijk spektakel had voorkomen kunnen worden als nog vóór het reces (en daarmee zonder landelijke aandacht), in het geheim een voorbereidingsbesluit was genomen. Maar zelfs dan bestaat er (met deze raad) kans op lekken. Een redelijk ingevoerde en oplettende initiatiefnemer had het college altijd de pas af kunnen snijden.

De enige manier waarop dit spektakel helemaal had kunnen worden voorkomen, is als de gemeenteraad in de eerste plaats een duidelijk bestemmingsplan had vastgesteld. Desnoods met een expliciete regel waarin huisvesting van arbeidsmigranten als strijdig wordt gezien.

(Ben) Vreugdenhil (vreugdenhil@taurusadvocaten.nl)

Oei, ik groei

Het leven van een groeiende onderneming kent in elke fase zijn eigen pijn. Net zoals ouders groeipijnen bij hun kinderen herkennen en weten dat er een sprongetje aanstaande is moet een ondernemer deze ook herkennen.

Deze groeipijnen moeten omarmd worden om je bedrijf naar the next level te brengen, als je dat natuurlijk wilt. Consolideren kan ook een keus zijn.

Het kantelpunt gaat vaak gepaard met frustratie en teleurstelling. Dat is ook de reden waarom ondernemers hun droom om te groeien laten varen. Immers, waar liggen ondernemers wakker van: werkprocessen, personeel en liquiditeit. Het zijn juist deze drie zaken die stress opleveren. Soms verlangen we terug naar de begintijd van pionieren en minder gedoe.

We staan aan de vooravond om een ervaren jurist/advocaat aan te nemen gezien de drukte in onze bestaande praktijken. We groeien qua mensen, qua klanten, qua zaken zowel in kwantiteit als in complexiteit. Een jaar geleden zouden we deze stap niet gezet hebben, simpelweg omdat je extra verantwoordelijkheid en risico op je neemt. Het is maar de vraag of de mooie woorden die er vol overtuiging uitrollen tijdens een sollicitatiegesprek zoals  ‘ik ben stressbestendig, zelfstandig alsook teamplayer en heb een sterk analytisch vermogen’ niet slechts een goede sales pitch is van de sollicitant. Dit blijft een risico. Wij durven nu deze stap naar verdere groei te zetten en te omarmen omdat we nu het oog hebben op het grotere plaatje en de hick-ups die op je pad komen niet langer bepalend laten zijn voor de korte en langere termijn.

Groei brengt spanning, energie, uitdaging, stress en fun met zich. Pik het niet als je niet tevreden bent, richt je organisatie zo in dat de afhankelijkheid van een individu tot met minimum beperkt is en werk met mensen die verantwoordelijkheid kunnen en willen dragen. Deze mensen moet je koesteren en daar moet je in investeren.

Voel jij als ondernemer groeipijnen en wil je daarover sparren en je risico beheersbaar maken en houden dan denk ik graag met je mee.  

Voor informatie: mevrouw mr. J. (Jeanin) Bouwman-Treffers, e-mail: treffers@taurusadvocaten.nl.

Garagehouder uit Maasdijk voor de Raad van State

Taurus-016Alhoewel het zomervakantie is, draait de Raad van State op volle toeren en dus ook wij. Maandag 13 augustus jl. stond ik met mijn cliënt voor de meervoudige kamer   bij de Raad van State om te vechten voor het bestaansrecht van het garagebedrijf aan de Maasdijk. Ook bij het AD is deze zaak niet onopgemerkt gebleven want ook die hebben hier een artikel over geschreven.

Mijn praktijk bestaat voor 70% uit procedures en geschillen die bewoners en bedrijven hebben met en tegen de gemeente Westland. Dit is eigenlijk het enige rechtsgebied binnen ons kantoor waar we geen acquisitie voor behoeven te doen want de gemeente Westland doet dat in feite voor ons.

Wat nu zo schrijnend is in de kwestie met betrekking tot de garagehouder is dat hij al vanaf 1967 zijn autobedrijf aldaar uitoefent en dat de gemeente Westland er ook al meer dan 20 jaar aantoonbaar mee bekend is  dat dit gebruik  in strijd is met de agrarische bestemming die op het perceel rust.

Toen er in 1997 een nieuw bestemmingsplan kwam heeft cliënt een bestemmingswijziging aangevraagd. Het toenmalige college van B&W (waaronder burgemeester Elzinga) heeft een brief gestuurd aan cliënt waarin het volgende werd aangegeven: “Het gebruik kan echter op grond van het overgangsrecht worden voortgezet, zodat er voor u feitelijk niets verandert.” Als niet-jurist mag je daar toch uit begrijpen dat je dus in strijd met de bestemming je bedrijf mag blijven uitoefenen. Op basis van deze mededeling bouw je aan je bedrijf en investeer je erin. Vervolgens wordt er anno 2016 een last onder dwangsom opgelegd want er is sprake van handelen in strijd met de bestemming en de gronden moeten vrij gemaakt worden voor eventuele toekomstige reconstructie. Let wel, een reconstructie die slechts een theoretische mogelijkheid is en reeds in het  verleden heeft plaatsgevonden, juist met behulp van mijn cliënt. Overigens, cliënt draagt de glastuinbouw een warm hart toe en als er sprake is van reconstructie zal hij daar zeker zijn medewerking aan verlenen. Dit is ook immer aangegeven aan de gemeente.

Aan de specifieke bijzondere omstandigheden in dit dossier, namelijk dat het bedrijf er al ruim 50 jaar gevestigd is en de brief van het bevoegd gezag uit 1997 waarin wordt aangegeven dat, ondanks de strijd met de bestemming, cliënt er gewoon zijn bedrijf mag blijven uitvoeren waardoor het vertrouwen is gewekt dat hij handelt in overeenstemming met wet en regelgeving en de omstandigheid dat er geen reconstructie op de agenda staat, gaat de gemeente volledig voorbij. De gemeente geeft feitelijk de voorkeur aan een braakliggend terrein. We zullen de uitspraak nu 6 weken af moeten wachten, maar ik doe een klemmend beroep op de ambtenaren en het College om realistisch te blijven, belangen goed te wegen en niet altijd maar met het stokpaardje “glastuinbouw” te komen als er specifieke omstandigheden zijn die ertoe nopen om daar een uitzondering op te maken.

J. (Jeanin) Bouwman-Treffers (treffers@taurusadvocaten.nl)