Actueel

De inspraakmomenten voor omwonenden van een bouwproject

Stelt u zich eens voor: een mooie woning met weids uitzicht over de Hollandse polder. De bewoners hebben echter in de wandelgangen vernomen dat de grond waarover zij uitkijken, recent is verkocht aan een projectontwikkelaar. Deze projectontwikkelaar wil op het stuk grond een woontoren van 10 hoog bouwen. De bewoners zijn hier uiteraard niet blij mee, willen graag weten wat de plannen precies zijn en wensen betrokken te worden bij de planvorming. Maar welke momenten zijn er in het traject om te waarborgen dat omwonenden en andere belanghebbenden inspraak hebben en eventuele bezwaren kunnen uiten? Om een bouwproject te mogen bouwen zal de projectontwikkelaar over een verleende bouwvergunning (tegenwoordig onder het paraplubegrip omgevingsvergunning) moeten beschikken. De gemeente móet een dergelijk aangevraagde omgevingsvergunning verlenen als het bouwproject past binnen het bestemmingsplan en voldoet aan de toetsingscriteria (zoals de bouwvoorschriften). De twee belangrijkste hoepels waar de projectontwikkelaar doorheen moet springen zijn dus het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning. Deze hoepels bieden aanhaakmomenten voor belanghebbenden om inspraak te hebben.

Bestemmingsplan

Een bouwproject moet passen binnen het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan is een soort landkaart waarop voor elk stukje grond is bepaald wat daar ter plaatse mag worden gebouwd en met welk doel een stuk grond gebruikt mag worden. Bestemmingsplannen zijn voor een ieder toegankelijk en online te vinden op ruimtelijkeplannen.nl. Zo bepaalt een bestemmingsplan welke grond gebruikt mag worden voor bijvoorbeeld woondoeleinden en welk stuk grond bestemd is als agrarische grond (weiland). De eerste stap is dus om te controleren of een bouwproject past binnen het bestemmingsplan. Ligt op het stuk weiland een agrarische bestemming, dan mag daar geen woontoren worden gebouwd en is eerst een bestemmingsplanwijziging nodig. Er moet voor het betreffende stukje grond een nieuw bestemmingsplan gemaakt worden dat het gebruik voor woondoeleinden toestaat. Een dergelijke procedure verloopt in twee stappen.

Ontwerpbestemmingsplan

Eerst stelt het College van Burgemeester en Wethouders (veelal in overleg met de projectontwikkelaar) een ontwerpbestemmingsplan op. Het College dient relevante feiten en belangen tegen elkaar af te wegen en stelt aan de hand daarvan de bestemmingen en planregels op. Het ontwerpbestemmingsplan wordt vervolgens ter inzage gelegd (o.a. op ruimtelijkeplannen.nl). Er wordt een kennisgeving geplaatst in een lokale krant en op de website van de gemeente. Een handige site om deze kennisgevingen te volgen is overuwbuurt.overheid.nl. Tegen het ontwerpbestemmingsplan kunnen de bewoners gedurende 6 weken hun zienswijzen indienen. Daarbij kan bijvoorbeeld aangevoerd worden dat een woontoren niet in de omgeving past en dat onvoldoende rekening is gehouden met hun belangen. Het College dient haar reactie op deze zienswijzen te betrekken in de omzetting van het ontwerpbestemmingsplan naar het bestemmingsplan. Het College kan echter besluiten niets met de zienswijzen te doen.

Bestemmingsplan

Het (al dan niet gewijzigde) bestemmingsplan wordt vervolgens voorgelegd aan de gemeenteraad. De gemeenteraad beslist of het bestemmingsplan wordt vastgesteld. Indien de gemeenteraad akkoord gaat met het bestemmingsplan, treedt het na 6 weken in werking. Gedurende deze tijd ligt het vastgestelde bestemmingsplan wederom 6 weken ter inzage. Tegen het vastgestelde bestemmingsplan kunnen omwonende en andere belanghebbenden binnen 6 weken beroep aantekenen bij de Raad van State, mits diegenen een zienswijze hebben ingediend. Willen omwonenden voorkomen dat het bestemmingsplan in werking treedt, kan binnen de 6 weken een voorlopige voorziening worden aangevraagd. Anders beslist de Raad van State binnen 12 maanden of het bestemmingsplan door de beugel kan. In de tussentijd is het bestemmingsplan wel van kracht en kan er voor eigen risico gebouwd worden. Daarvoor moet er wel over een omgevingsvergunning worden beschikt.

Omgevingsvergunning

De aanvraag omgevingsvergunning wordt opgesteld en verzonden door de initiatiefnemer. De gemeente publiceert een kennisgeving van de ontvangen aanvraag. Dit biedt echter geen mogelijkheid om een zienswijze (waar de gemeente verplicht op moet reageren) in te dienen. Vanaf het moment dat de gemeente een complete aanvraag binnen heeft, dient zij binnen 8 weken te beslissen op de aanvraag. Daarbij wordt de vergunningsaanvraag getoetst aan het bestemmingsplan, het Bouwbesluit, de Bouwverordening en de redelijke eisen van welstand (artikel 2.10 lid 1 Wabo). Als de aanvraag aan de gestelde eisen voldoet, moet de gemeente in beginsel de vergunning verlenen. Het betreft een zogenaamde “gebonden beschikking” waarbij de gemeente geen beleidsvrijheid toekomt. De gemeente moet het besluit de vergunning te verlenen wederom publiceren.

Tegen het besluit de vergunning te verlenen kan binnen 6 weken bezwaar worden aangetekend bij de gemeente. Het bezwaar heeft echter geen schorsende werking, er kan direct van de vergunning gebruik worden gemaakt (op eigen risico van de vergunninghouder). Het bezwaar wordt veelal in behandeling genomen door een onafhankelijke bezwaarschriftencommissie. Deze commissie nodigt de bezwaarmakers uit voor een hoorzitting waarbij alle betrokken partijen hun standpunten kunnen toelichten. De commissie brengt daarop een advies uit aan de gemeente (gegrond/ongegrond) en de gemeente neemt vervolgens de beslissing op het bezwaar waarbij ze het advies niet altijd hoeft te volgen.

Tegen dit besluit van de gemeente staat vervolgens 6 weken lang beroep open bij de rechtbank en tegen het vonnis van de rechtbank kan vervolgens hoger beroep worden aangetekend bij de Raad van State.

Conclusie

Voordat een bouwplan kan worden gerealiseerd zijn er enkele hoepels waar een initiatiefnemer van een bouwplan doorheen moet springen. Deze hoepels bieden aanhaakmomenten waarop omwonenden inspraak kunnen hebben. In de praktijk blijken plannen op dergelijke hoepelmomenten al in een vergevorderd stadium te zijn, waardoor het veelal te laat is om nog aanpassingen van enige betekenis door te voeren. Ons advies is dan ook om niet af te wachten om in gesprek met elkaar te gaan totdat er een officieel inspraakmoment voorbij komt.

Heeft u vragen over een ontwikkeling bij u in de buurt, of heeft u vragen hoe u moet omgaan met bezwaren van belanghebbenden? Neem dan contact op met mevr. mr. Jeanin Bouwman-Treffers (treffers@taurusadvocaten.nl) of mr. Ben Vreugdenhil (vreugdenhil@taurusadvocaten.nl).

Bezint eer ge begint!

De Raad van State heeft zich recent gebogen over een kwestie waarbij de staatssecretaris van Sociale Zaken en Werkgelegenheid een boete heeft opgelegd aan een vennootschap van € 48.000,– wegens overtreding van artikel 2 lid 1 van de Wav. Dit omdat de arbeidsinspecteurs bij een gehouden controle op het bedrijf hebben waargenomen dat 3 personen van Marokkaanse nationaliteit bakkerswerkzaamheden verrichtten aldaar waar het UWV Werkbedrijf geen tewerkstellingsvergunningen voor had verleend.

De vennootschap was het niet eens met deze boete en ging naar de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep van de vennootschap gegrond verklaard en de boete gematigd tot een bedrag van € 36.000,–. De rechtbank overwoog dat de staatssecretaris ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de gevolgen van de cumulatie van de in het geding zijnde boete. De boete was naar het oordeel van de rechtbank onevenredig omdat de vennootschap een klein bedrijf heeft en de boekhouder die de administratie verzorgde in bezwaar heeft verklaard dat handhaving van de opgelegde boete zal leiden tot het einde van de vennootschap en het faillissement van de vennoten. Dit waren redenen voor de rechtbank om de boete te matigen tot het bedrag van € 36.000,–

De staatssecretaris heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld bij de Raad van State.

De staatssecretaris betoogt dat de boete met 100% verhoogd is aangezien hij de vennootschap bij besluit van 16 maart 2015 ook al een boete had opgelegd omdat de vennootschap een vreemdeling arbeid had laten verrichten zonder over een tewerkstellingsvergunning te beschikken. De staatssecretaris is van mening dat de boete helemaal niet onevenredig is omdat er sprake is van een herhaling waardoor er sprake is van een ernstige overtreding en er sprake is van overtreding van de Wet minimumloon en minimumvakantiebijslag. Voorts stelt de staatssecretaris dat de vennootschap in het geheel niet heeft aangetoond dat de financiële situatie van de vennootschap dermate ernstig is dat het faillissement zou volgen.

De Raad van State toetst zonder terughoudendheid of het besluit van de staatssecretaris met betrekking tot de boete voldoet aan de eisen en dus leidt tot een evenredige sanctie. Volgens vaste jurisprudentie bestaat er reden tot matigingen van een opgelegde boete indien op basis van de door de beboete werkgever overgelegde financiële gegevens moet worden geoordeeld dat hij door de opgelegde boete onevenredig wordt getroffen.

De Raad van State komt tot de conclusie dat de rechtbank ten onrechte tot matiging van de boete is overgegaan. De vennootschap heeft niet de van haar te vergen maximale zorg betracht om de overtreding van de Wav te voorkomen. Zij heeft niet nagegaan of voor de tewerkstelling van de vreemdelingen tewerkstellingsvergunningen waren vereist. Dit te meer nu de vennootschap door de eerdere boete bekend was met de eisen die de Wav aan de tewerkstelling van vreemdelingen stelt en de gevolgen van de overtreding van de Wav. Dit weegt zwaarder dan de omstandigheid dat de vennootschap een klein bedrijf heeft. Voorts heeft de vennootschap geen actuele financiële gegevens overgelegd en heeft zij haar financiële positie niet afdoende toegelicht. Ook kon de vennootschap geen schriftelijke stukken overleggen op grond waarvan het door haar aan de vreemdelingen betaalde loon en de vakantiebijslag en/of het aantal gewerkte uren kon worden vastgesteld, hetgeen een overtreding van de Wmm betreft. Nu er sprake is van twee verschillende overtredingen met een verschillende strekking cumuleert de aan de maatschap opgelegde boete wegens de samenloop en is voor matiging geen aanleiding.

Laat u tijdig adviseren en loop geen risico’s! Immers, de risico’s zijn te groot om ze op de koop toe te nemen.

Op de bank

Taurus-065 Onlangs baarde Ajax-speler Amin Younes opzien door te weigeren om in de wedstrijd tegen Heerenveen in te vallen, terwijl zijn coach hem daarom gevraagd had. Het gevolg is bekend. Younes werd uit de selectie gezet en zal dit seizoen ook niet meer in wedstrijdverband in actie komen. Deze opmerkelijke actie werd in de media breed uitgemeten. Het niet opvolgen van instructies komt op de werkvloer echter vaker aan de orde.

Een werkgever heeft een wettelijk instructierecht. Afhankelijk van de omstandigheden kan het weigeren om een redelijke instructie van de werkgever aan de werknemer op te volgen diverse consequenties hebben. De meest verstrekkende consequentie is een ontslag op staande voet. In de wet is opgenomen dat wanneer de werknemer hardnekkig weigert te voldoen aan redelijke bevelen of opdrachten die door of namens de werkgever worden verstrekt, de werknemer onmiddellijk kan worden ontslagen. De weigering om een redelijke opdracht uit te voeren kan zelfs een dringende reden zijn wanneer de werknemer zijn bezwaren om de redelijke opdracht uit te voeren niet kenbaar heeft gemaakt. Het gaat hierbij wel om uiterste gevallen, aangezien er met vele (andere) omstandigheden rekening wordt gehouden.

Het niet opvolgen van een redelijke opdracht kan ook leiden tot andere sancties, zoals bijvoorbeeld een demotie (terugplaatsing) zoals aan de orde was bij Younes, schorsing of een waarschuwing.  Afhankelijk van de ernst zal het weigeren van een instructie of opdracht doorgaans veelal worden betrokken in een disfunctioneringstraject of leiden tot een verstoorde arbeidsverhouding. Ook dit kan, uiteindelijk, leiden tot een beëindiging van de arbeidsovereenkomst.

In het geval van Younes scheiden de wegen tussen hem en Ajax aan het einde van het seizoen doordat zijn contract afloopt. In veel gevallen is er echter sprake van een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd en scheiden de wegen minder makkelijk. In dat geval is het goed een advocaat om in te schakelen die u tijdig bijstaat. Dit voorkomt dat u buitenspel komt te staan of dat u later teruggefloten wordt.

Heeft u vragen, neem dan contact op met Roel Valstar (valstar@taurusadvocaten.nl), telefoonnr. 0174 – 527 650.

Exit aandeelhouder!?

Veel ondernemers starten gezamenlijk een onderneming om elkaar te versterken bij het ondernemen. Het komt echter regelmatig voor dat er tussen aandeelhouders van de vennootschap in de loop der tijd geschillen ontstaan. In zo’n geval blijkt het niet eenvoudig om op een doeltreffende wijze tot een oplossing te komen. Bij aandeelhoudersgeschillen kan dit uiteindelijk leiden tot een impasse tussen aandeelhouders en het belang van de vennootschap kan daarmee eveneens onder druk komen te staan. Daar is de vennootschap niet mee gediend.

Veelal wordt dan naar een oplossing gezocht en wenst een aandeelhouder bijvoorbeeld uit te treden en een mooie vergoeding voor zijn aandelen te ontvangen. Indien partijen het niet eens worden over uittreden, dan kan de aandeelhouder die wenst uit te treden een uittredingsprocedure starten. De beoogde uittreder dient dan wel aan te tonen dat uittreder zodanig in zijn rechten of belangen is geschaad dat het voortduren van zijn aandeelhouderschap in redelijkheid niet meer gevergd kan worden. De aanleiding moet gelegen zijn in gedragingen van de mede-aandeelhouder(s) of van de vennootschap zelf. Bij de uittreding staat dan ook niet zozeer het belang van de vennootschap voorop, maar dat van de aandeelhouder die zijn eigen uittreding vordert. Uit de rechtspraak blijkt dat de toewijzing van de uittreding echter niet snel wordt aangenomen. Het feit dat bijvoorbeeld de aandeelhouder als bestuurder werd ontslagen, werd niet voldoende geacht om uittreding te kunnen bewerkstelligen.

Als partijen het wel eens zijn over de (wijze van) uittreding, maar partijen slechts verdeeld zijn over de prijs van de aandelen, dan kunnen zij door middel van een verzoekschriftprocedure op gemeenschappelijk verzoek de rechter de prijs laten vaststellen. In dat geval zal de rechter een deskundige aanwijzen die vervolgens de prijs van de aandelen bepaalt. In het merendeel van de aandeelhoudersgeschillen zijn de aandeelhouders het echter niet eens over de wijze van uittreding, zodat partijen ongewenst aan elkaar verbonden blijven.

Het is daarom van groot belang om vooraf goede en uitputtende afspraken te maken als de relatie tussen aandeelhouders niet verstoord is. Deze afspraken kunnen vooraf worden vastgelegd in een aandeelhoudersovereenkomst. In de aandeelhoudersovereenkomst kunnen bepalingen en voorwaarden worden opgenomen omtrent de (wijze van) uittreding van een aandeelhouder in geval van een aandeelhoudersgeschil. Dit geeft duidelijkheid vooraf en bespaart een hoop tijd en geld achteraf.

Heeft u vragen over aandeelhoudersgeschillen of aandeelhoudersovereenkomsten, neem dan contact op met Jeroen Bouwman (bouwman@taurusadvocaten.nl), Jeanin Bouwman-Treffers (treffers@taurusadvocaten.nl) of Roel Valstar (valstar@taurusadvocaten.nl), telefoonnummer 0174-527 650.

Woning op afstand van 290 meter tot de vergunde bouw van loods en opslagsilo’s voor digestaat en drijfmest…. Belanghebbende of niet?

Jeanin zw kleinDe gemeente Leudal heeft een omgevingsvergunning verleend voor het bouwen van een loods en drie opslagsilo’s voor digestaat en drijfmest, alsmede om de gronden in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken.

Een aantal omwonenden en de Stichting Dorpsraad heeft beroep aangetekend bij de rechtbank sector bestuursrecht en zijn daar niet ontvankelijk verklaard omdat ze geen belanghebbende waren. Zowel de omwonenden als de Stichting lieten het er niet bij zitten en hebben  hoger beroep aangetekend bij de Raad van State. Zij vrezen voor negatieve gevolgen in het kader van geurhinder, uitzicht, verkeershinder en aantasting van hun woon-, werk en leefsituatie.

De bewoners wijzen er in dit verband op dat een van hen op 290 m van het vergunde project woont en dat de andere bewoner een tuin binnen een afstand van 300 m daarvan heeft. Gelet hierop vormt het criterium “afstand” volgens de bewoners geen belemmering voor hun belanghebbendheid.

Voorts heeft de rechtbank volgens de bewoners ten onrechte overwogen dat de vergunde bebouwing geen negatieve gevolgen van enige betekenis heeft voor hun uitzicht. Vanuit de woningen alsmede vanaf de Parallelweg, Berikstraat en Dorpsstraat bestaat goed zicht op de bestaande opslagtanks nu die straten eenzijdig zijn bebouwd. De rechtbank heeft ten onrechte overwogen dat de nieuwe loods en silo’s door afschermende begroeiing niet of nauwelijks zichtbaar zijn. Gelet op de hoogte van de vergunde silo’s, het zicht op de bestaande silo’s van 23 m hoogte en het open agrarische gebied hebben de meeste appellanten goed zicht op het project. Het “zichtcriterium” vormt derhalve volgens de bewoners geen belemmering voor het aannemen van hun belanghebbendheid.

De Raad van State deelt de mening van de bewoners niet.

Lees verder…