Actueel

Kamerverhuur en uw buren, een spanningsveld!

De Raad van State heeft op 5 december 2018 een uitspraak gedaan over kamerverhuur enerzijds en zorgen van de buurman omtrent overlast anderzijds. Het college heeft een omgevingsvergunning verleend voor het inpandig wijzigen van een woning gelegen te Nijmegen ten behoeve van kamerverhuur met vijf kamers. De buurman heeft hiertegen bezwaar aangetekend en de stelling ingenomen dat hij vreest dat de kamerverhuur zal leiden tot een verslechtering van zijn woon- en leefklimaat en dat hij geluidsoverlast zal ondervinden.

De rechtbank heeft overwogen dat er geen aanleiding bestaat voor het oordeel dat kamerverhuur leidt tot een onevenredige aantasting van het woon-leefklimaat van de omgeving. De rechtbank is echter wel van mening dat het college ten onrechte geen onderzoek had verricht naar de gehorigheid van de woningen en daarmee naar de geschiktheid van de woning voor kamerbewoning. De rechtbank stelt dat de geschiktheid van de woning voor kamerverhuur geen aspect is dat naast de beoordeling of de kamerverhuur in strijd is met de goede ruimtelijke ordening, apart dient te worden onderzocht. Echter, nu de buurman heeft gesteld dat kamergewijze bewoning leidt tot onaanvaardbare geluidsoverlast diende het college bij de toetsing, of al dan niet een onevenredige aantasting van het woon-leefklimaat plaatsvindt, ook te onderzoeken of de woning geschikt is voor kamerbewoning en of kamerbewoning niet leidt tot onevenredige geluidsoverlast. Immers,
eventuele geluidsoverlast is een ruimtelijk relevant aspect wat onderzocht moet worden. Uiteindelijk heeft het college de Raad van State kunnen overtuigen dat de alsnog uitgevoerde onderzoeken tot de conclusie leiden dat de woning geschikt zal zijn voor kamerbewoning. De buurman heeft niet aannemelijk gemaakt dat kamergewijze bewoning van de woning zodanig veel intensiever is dan bewoning door een regulier huishouden dat deze leefgeluiden in de vergunde situatie onaanvaardbare geluidsoverlast opleveren.

Tip: overweegt u een omgevingsvergunning aan te vragen voor kamerverhuur in een woning met buren, zorg dan dat u ook beschikt over een gemotiveerde rapportage waaruit blijkt dat er geen sprake zal zijn van onevenredige geluidsoverlast. Zo kunt u reeds in de beginfase eventuele bezwaren van uw buren weerleggen, wat lange procedures kan voorkomen.

Taurus Advocaten is gespecialiseerd in complexe bestuursrechtelijke vraagstukken en heeft veel proces- en praktijkervaring. Schroom niet om contact op te nemen met Jeanin Bouwman-Treffers of Ben Vreugdenhil.Taurus-022

Sinterklaas ,van boeman naar kindervriend!

Gelukkig woon ik in het Westland! De constatering dat bij de intocht van de goedheiligman de pieten traditioneel zwart waren deed mij goed en ik bemerkte dat ik aangenaam verrast was. Het kinderfeest heeft zich helaas ontwikkeld tot een ware jaarlijkse rel waar politiek en rechtbanken mee worden lastig gevallen, talkshows hoge kijkcijfers mee scoren en een jaarlijks terugkerend podium voor Sylvana Simons waar ik me groen en geel aan erger.  De kinderen dreigen het kind van de rekening te worden, echter niet door zwarte piet.

Is er wel eens goed gekeken naar hoe het Sinterklaasfeest zich door de eeuwen heen heeft ontwikkeld? De figuur van Sinterklaas is in de loop der eeuwen geëvolueerd van een beschermheilige van de kinderen, via een boeman naar een folkloristische kindervriend. Ja, u leest het goed. Sinterklaas stond vroeger bekend als een boeman. Als je naar de geschiedenis kijkt dan zie je dat Sinterklaas in de 17de en 18de eeuw werd uitgedost als een afschrik-wekkende zwarte man met kettingen aan zijn voeten. Deze sinterklaasgestalte gaf snoepgoed aan brave kinderen en intimideerde ongehoorzame kinderen om ze tot gehoorzaamheid te bewegen. Tot in de 20ste eeuw zijn er sporen te vinden van deze boeman die met kettingen rinkelde en zijn zwarte knecht die kinderen in de zak stopte. Kortom, er was zowel voor de zwart sint als de zwarte piet angst.

Sinds het boekje Sint Nikolaas en zijn knecht, geschreven door Jan Schenkeman in 1850, is er sprake van een blanke Sinterklaas, een donkere knecht en een intocht met de stoomboot. De pieten hebben de rol van grappenmakers die vaak kwajongensstreken uithalen en Sinterklaas staat iets meer op afstand.  Is er hierdoor juist geen balans aangebracht? Ik vraag mij af of we dezelfde discussie zouden hebben als Sinterklaas nog traditioneel zwart was en er sprake was van witte pieten. Zou dat niet tot discussies leiden? Moeten we de kleur van Sint en Piet juist niet anders zien.

Zou juist het verschil in kleur er niet toe bijdragen dat het een feest is waar alle bevolkingsgroepen, ongeacht kleur of afkomst, op een positieve manier bij betrokken worden en in participeren. Het is echter een keus waar je de nadruk op blijft leggen.  Gelukkig hebben we in het Westland naar mijn mening ook dit jaar weer de juist keus gemaakt!

Jeanin Bouwman-Treffers

Wet Arbeidsmarkt in Balans (WAB)

Op 7 november jl. hebben Minister Koolmees van Sociale Zaken en Werkgelegenheid en Minister voor Rechtsbescherming Dekker het wetsvoorstel ‘Wet Arbeidsmarkt in Balans’ (WAB) naar de Tweede Kamer gestuurd. Met het wetsvoorstel wordt beoogd het verschil tussen de verschillende contractvormen te verminderen, zodat flexibel werk wordt gebruikt als het werk daarom vraagt en niet alleen vanwege kostenvoordelen. De regering wil de negatieve effecten van specifieke vormen van flexibele arbeid, zoals onzekerheid over werk en inkomen en afwenteling van kosten en risico’s beperken of duurder maken. Ook beoogt de regering het aangaan van een vast contract aantrekkelijker te maken voor werkgevers, zodat voor werkenden meer perspectief op zekerheid ontstaat. Daarom worden in het wetsvoorstel voorstellen gedaan om de wetgeving op het terrein van flexibele arbeid en het ontslagrecht te herzien. Bovendien wordt het aanbieden van een vast contract aantrekkelijker gemaakt door de WW-premie voor vaste contracten lager vast te stellen dan voor tijdelijke contracten.

Lees verder…

Spagaat-generatie

Tijdens een recente bijeenkomst bij Priva waar het gespreksonderwerp was  “het binden en boeien van millennials” heb ik veel geleerd.  Mathieu Weggeman is een begenadigd spreker die heel goed aan mijn generatie (en de generaties boven mij) kan uitleggen hoe we als ondernemers en managers kunnen trachten ervoor te kunnen zorgen dat we aansluiting krijgen bij de generaties onder ons. De grote uitdaging is om dit te doen zonder dat de kernwaarden van jezelf en van je onderneming op een onaanvaardbare wijze worden aangetast.

Immers, als ik het goed heb begrepen willen millennials alles (realiserende dat ik behoorlijk generaliseer): een top carrière, een stabiele relatie, een echt huis kopen, genoeg me-time hebben, regelmatig sporten, familie bezoeken, met vrienden afspreken, op social media aanwezig zijn en alles en iedereen volgen, niet te laat kinderen krijgen, maar eigenlijk ook nog op korte termijn die verre reis maken.

Overigens denk ik dat niet alleen millennials dit willen, ik denk dat bijna een ieder van ons in de leeftijdsfase tussen de 20 en de 35 jaar dit nastreeft of geambieerd heeft. Voor mijzelf geld dat ik mij op enig moment gerealiseerd heb dat dit allemaal simpelweg niet kan. Het nastreven van dit alles, tegelijkertijd, zorgt ervoor dat je tegen muren aanloopt en dat je energielevel als maar afneemt. Wat ik zie als het gebruiken van je gezonde boeren verstand en jezelf een halt toeroepen om realistische keuzes te maken wordt nu gelabeld als keuzestress of quarterlife crisis. Ik vind dit een zorgelijke ontwikkeling.

Wat ik heb geleerd van Weggeman is dat je millennials een hoop verantwoordelijkheid kan geven en vooral niet moet proberen om leiding te geven, want alleen dan komen ze het beste uit de verf. Dit staat op gespannen voet met mijn persoonlijkheid waarbij ik graag zelf de lead en controle heb en behoud. Het geven van verantwoordelijkheid kan ik alleen maar als ik zie dat de ander het ook aankan en aan wil om de verantwoordelijkheid te dragen. Dit heeft tijd nodig en die tijd moet je het ook simpelweg geven. Een ondernemer moet wat meer durven over te dragen en een millennial moet proberen te begrijpen dat dit niet van de ene op de andere dag gaat. Het generatie overstijgende spreekwoord “geduld is een schone zaak” is mijns inziens nog altijd onverkort van toepassing op elke relatie (zowel persoonlijk als zakelijk). 

Jeanin Bouwman-Treffers

 

Gevolgen van oplevering

Nadat een bouw of verbouwing is afgerond, vindt doorgaans een oplevering plaats. Er is sprake van oplevering nadat de opdrachtgever het werk van de aannemer expliciet of stilzwijgend heeft aanvaard. Of er aanvaarding heeft plaatsgevonden is afhankelijk van de gedragingen van partijen voorafgaand aan en na het moment van oplevering, het opleverrapport of proces-verbaal van oplevering en de ingebruikname van het werk.

Het is van groot belang voor partijen dat duidelijk is of er sprake is van een oplevering aangezien een oplevering aanzienlijke gevolgen kan hebben. Nadat een werk is opgeleverd, is de opdrachtgever de volledige aanneemsom verschuldigd en is het werk voor risico van de opdrachtgever en niet meer voor aannemer. Gevolg hiervan is dat wanneer het werk na oplevering teniet of achteruit gaat, de opdrachtgever desondanks de volledige prijs verschuldigd is aan de aannemer. Daarnaast is de aannemer na oplevering niet meer gehouden het werk te verzekeren en is de aannemer ontslagen van aansprakelijkheid voor op het tijdstip van oplevering zichtbare gebreken met uitzondering van de gebreken die opdrachtgever bij de oplevering redelijkerwijs niet had hoeven te ontdekken. Opdrachtgever moet dan kunnen aantonen dat hij eventuele gebreken bij oplevering heeft ontdekt en deze aan de aannemer kenbaar heeft gemaakt. Na oplevering begint daarnaast vaak de garantietermijn te lopen en na verloop van deze termijn is de aannemer niet zonder meer aansprakelijk voor tekortkomingen.

Heeft u specifiekere informatie nodig over een oplevering en de eventuele gevolgen hiervan of wenst u zich nader te informeren over de wet- en regelgeving ten aanzien van een oplevering, dan wel andere bouw gerelateerde kwesties, dan kunt u uiteraard bij ons kantoor terecht. Voor vragen kunt u zich wenden tot mevrouw mr. M. (Marcelle) Peelen, telefoonnummer: 0174-527650 of e-mail: peelen@taurusadvocaten.nl.