Actueel

Spagaat-generatie

Tijdens een recente bijeenkomst bij Priva waar het gespreksonderwerp was  “het binden en boeien van millennials” heb ik veel geleerd.  Mathieu Weggeman is een begenadigd spreker die heel goed aan mijn generatie (en de generaties boven mij) kan uitleggen hoe we als ondernemers en managers kunnen trachten ervoor te kunnen zorgen dat we aansluiting krijgen bij de generaties onder ons. De grote uitdaging is om dit te doen zonder dat de kernwaarden van jezelf en van je onderneming op een onaanvaardbare wijze worden aangetast.

Immers, als ik het goed heb begrepen willen millennials alles (realiserende dat ik behoorlijk generaliseer): een top carrière, een stabiele relatie, een echt huis kopen, genoeg me-time hebben, regelmatig sporten, familie bezoeken, met vrienden afspreken, op social media aanwezig zijn en alles en iedereen volgen, niet te laat kinderen krijgen, maar eigenlijk ook nog op korte termijn die verre reis maken.

Overigens denk ik dat niet alleen millennials dit willen, ik denk dat bijna een ieder van ons in de leeftijdsfase tussen de 20 en de 35 jaar dit nastreeft of geambieerd heeft. Voor mijzelf geld dat ik mij op enig moment gerealiseerd heb dat dit allemaal simpelweg niet kan. Het nastreven van dit alles, tegelijkertijd, zorgt ervoor dat je tegen muren aanloopt en dat je energielevel als maar afneemt. Wat ik zie als het gebruiken van je gezonde boeren verstand en jezelf een halt toeroepen om realistische keuzes te maken wordt nu gelabeld als keuzestress of quarterlife crisis. Ik vind dit een zorgelijke ontwikkeling.

Wat ik heb geleerd van Weggeman is dat je millennials een hoop verantwoordelijkheid kan geven en vooral niet moet proberen om leiding te geven, want alleen dan komen ze het beste uit de verf. Dit staat op gespannen voet met mijn persoonlijkheid waarbij ik graag zelf de lead en controle heb en behoud. Het geven van verantwoordelijkheid kan ik alleen maar als ik zie dat de ander het ook aankan en aan wil om de verantwoordelijkheid te dragen. Dit heeft tijd nodig en die tijd moet je het ook simpelweg geven. Een ondernemer moet wat meer durven over te dragen en een millennial moet proberen te begrijpen dat dit niet van de ene op de andere dag gaat. Het generatie overstijgende spreekwoord “geduld is een schone zaak” is mijns inziens nog altijd onverkort van toepassing op elke relatie (zowel persoonlijk als zakelijk). 

Jeanin Bouwman-Treffers

 

Gevolgen van oplevering

Nadat een bouw of verbouwing is afgerond, vindt doorgaans een oplevering plaats. Er is sprake van oplevering nadat de opdrachtgever het werk van de aannemer expliciet of stilzwijgend heeft aanvaard. Of er aanvaarding heeft plaatsgevonden is afhankelijk van de gedragingen van partijen voorafgaand aan en na het moment van oplevering, het opleverrapport of proces-verbaal van oplevering en de ingebruikname van het werk.

Het is van groot belang voor partijen dat duidelijk is of er sprake is van een oplevering aangezien een oplevering aanzienlijke gevolgen kan hebben. Nadat een werk is opgeleverd, is de opdrachtgever de volledige aanneemsom verschuldigd en is het werk voor risico van de opdrachtgever en niet meer voor aannemer. Gevolg hiervan is dat wanneer het werk na oplevering teniet of achteruit gaat, de opdrachtgever desondanks de volledige prijs verschuldigd is aan de aannemer. Daarnaast is de aannemer na oplevering niet meer gehouden het werk te verzekeren en is de aannemer ontslagen van aansprakelijkheid voor op het tijdstip van oplevering zichtbare gebreken met uitzondering van de gebreken die opdrachtgever bij de oplevering redelijkerwijs niet had hoeven te ontdekken. Opdrachtgever moet dan kunnen aantonen dat hij eventuele gebreken bij oplevering heeft ontdekt en deze aan de aannemer kenbaar heeft gemaakt. Na oplevering begint daarnaast vaak de garantietermijn te lopen en na verloop van deze termijn is de aannemer niet zonder meer aansprakelijk voor tekortkomingen.

Heeft u specifiekere informatie nodig over een oplevering en de eventuele gevolgen hiervan of wenst u zich nader te informeren over de wet- en regelgeving ten aanzien van een oplevering, dan wel andere bouw gerelateerde kwesties, dan kunt u uiteraard bij ons kantoor terecht. Voor vragen kunt u zich wenden tot mevrouw mr. M. (Marcelle) Peelen, telefoonnummer: 0174-527650 of e-mail: peelen@taurusadvocaten.nl.

Westlands politiek fiasco

Niet de landelijke politiek hoefde terug te komen van zomerreces, maar de Westlandse gemeenteraad moest in het geheim en op stel en sprong terugkomen. Op  14 augustus jl. was er een extra raadsvergadering. De landelijke media smulde ervan. De verwachtingen waren hoog gespannen bij een ieder. Ten tijde van het openbare gedeelte (de schamele 5 minuten die we als Westlanders konden meegenieten) was er een storing op de TV waardoor ons zelfs dat onthouden werd. Dit moest toch wel iets heel erg heftigs zijn. Ik dacht, dit zal toch minimaal wel een tweede gevalletje “kwekers in de kunst” zijn.  Nou, niets was minder waar. Een fout in het bestemmingsplan, waar al veel eerder kennis van had moeten zijn, was reden voor deze spontane actie.

Inmiddels is de aandacht volledig weg van de kern van de zaak en spint NL-Jobs (terecht) garen bij de onprofessionele marsroute die gekozen is. Jeroen van Leeuwen was te gast bij Rob Veenman. Mooiere reclame kun je je als ondernemer toch niet wensen. Peter Duijsens en inmiddels ook Benjamin Hofland willen wethouder Gardien aan de tand voelen over de hele gang van zaken. Wethouder Gardien,  althans het college, wil op haar beurt een onderzoek naar het vermeende ‘lekken’ van raadsleden. Zo houden we elkaar lekker bezig en welk belang is hiermee gediend. Zijn de Westlanders hier nu echt bij gebaat en zitten we hier op te wachten?

Naar mijn mening is de kern van de zaak er in gelegen dat er tussen het college en de raad een ernstig gebrek aan vertrouwen is. Klaarblijkelijk heeft het college ervoor gekozen om het presidium niet bij elkaar te roepen om in vertrouwen te spreken over het onderwerp en het plan van aanpak. Het college zal hier een reden voor gehad hebben. Dit zijn toch zaken die je niet onder het mom van ‘dat zijn we vergeten’ kunt scharen.

Als het college en de raad die ons als Westlanders vertegenwoordigen zo met elkaar omgaan dan biedt dat weinig vertrouwen. Het college en de raad moeten juist nu werken aan het herstel van vertrouwen en dit ook uitdragen naar haar inwoners middels daden. Vertrouwen komt te voet en gaat te paard. Een robbertje vechten draagt hier niet aan bij.  Hier zal je dag in dag uit aan moeten blijven werken, of het nu met je partner, je klanten, je werknemers, rechters of collega advocaten is in mijn geval. Dan bouw je aan een echte samenwerking gebaseerd op vertrouwen en bestaat er de bereidheid om elkaar te willen helpen indien nodig. Een transparant gemeentehuis zegt helaas niets over de transparantie van de politiek die daarin bedreven wordt.

Jeanin Bouwman-Treffers

 

Voorbereidingsbesluit en polenhotel-rel

Taurus-045De Westlandse politiek was een weekje landelijk nieuws. Mede dankzij de komkommerperiode, dat wel. De gemeenteraad werd door het College van B&W in allerijl teruggeroepen van vakantie om een geheim besluit te nemen. Van tevoren was alleen bekend dat het om een urgente ruimtelijke kwestie rondom de ‘huisvesting van arbeidsmigranten’ ging. Terug van vakantie werd door de raadsleden eerst even flink geprotesteerd tegen de gang van zaken, maar werd het geheime voorstel vervolgens ruimschoots aangenomen. De volgende ochtend werd iets meer duidelijk over het raadsbesluit. In het lokale krantje werd gepubliceerd dat de gemeenteraad een ‘voorbereidingsbesluit’ had genomen dat toezag op een stuk te ontwikkelen industriegebied (Honderdland).

Maar wat is nu een ‘voorbereidingsbesluit’, waarom is het hier ingezet en vooral, wat ging er mis? Allereerst een korte toelichting op de functie van het bestemmingsplan.

Bestemmingsplan

De gemeente heeft voor elk stuk grond in een bestemmingsplan bepaald wat het toegestane gebruik daarvan is. Zo heeft het betreffende stuk grond in het bestemmingsplan de bestemming ‘Gemengd’. Volgens de regels behorende bij het bestemmingsplan (Honderdland fase 2) zijn die gronden onder meer bestemd voor horecabedrijven en een congrescentrum. Ieder bouwwerk dat men wil op deze grond wil bouwen moet passen binnen die omschrijving. Iedere aanvraag die past binnen de bestemming, móet vervolgens ook worden verleend. Op grond van het ‘limitatief-imperatieve stelsel’ móet de vergunning namelijk worden verleend indien de aanvraag (i) past binnen het bestemmingsplan, voldoet aan (ii) de bouwverordening, (iii) het Bouwbesluit en (iv) de redelijke eisen van welstand. Het college heeft hier géén beleidsvrijheid in.

Voorbereidingsbesluit

De gemeenteraad kan een voorbereidingsbesluit nemen. Dit houdt in dat voor een gebied een bestemmingsplan in voorbereiding is. Zo lang het voorbereidingsbesluit van kracht is, geldt een aanhoudingsplicht voor bouwactiviteiten. Dit betekent dat bouwvergunningen die passen binnen het van kracht zijnde bestemmingsplan tóch nog niet mogen worden verleend. Het gebied wordt maximaal één jaar planologisch bevroren. Het voorbereidingsbesluit wordt van kracht de dag ná publicatie in Staatscourant, ruimtelijkeplannen.nl en het lokale krantje.

Mogelijk nieuw Polenhotel

Het bestemmingsplan biedt ruimte om er een congrescentrum en horecabedrijven te vestigen (waaronder een hotel). De gemeente heeft hier ongetwijfeld een luxueus 5-sterrenhotel mee op het oog gehad. De omschrijving in het bestemmingsplan was echter dusdanig breed gelaten, dat een initiatiefnemer hier kansen zag om een polenhotel te vestigen. Het was al langere tijd in (voor)overleg met gemeente. De gemeente werkte tegen aangezien de raad al eerder heeft uitgesproken arbeidsmigranten zo gespreid mogelijk te willen huisvesten. En aan de andere kant van Honderdland staat al een polenhotel. De verantwoordelijk wethouder constateerde rijkelijk laat en tijdens het reces dat er een ‘gat’ in het bestemmingsplan zat en er een ongewenste ruimtelijke ontwikkeling op stapel stond. Zij riep vervolgens de raad met spoed terug van vakantie om een voorbereidingsbesluit te nemen en het gebied zo snel mogelijk te bevriezen. De procedure was met geheimzinnigheid omgeven teneinde de initiatiefnemer niet te alarmeren. De geheimzinnigheid had echter het tegenovergestelde effect.

Wat ging er mis?

De initiatiefnemer was natuurlijk niet van gisteren. Zodra hij hoorde dat de gemeenteraad terug werd geroepen van vakantie wegens een ruimtelijk probleem op het gebied van de huisvesting van arbeidsmigranten moet hij nattigheid hebben gevoeld. Zeker toen op woensdagmorgen in de krant stond dat er een voorbereidingsbesluit was genomen voor het gebied waar hij wilde bouwen. En toen diezelfde dag, tegen de geheimhoudingsverklaring in, gemeenteraadsleden tegen de pers uitweidden dat het besluit was genomen om een ongewenst polenhotel tegen te houden, kan niet anders dan dat de initiatiefnemer wist wat hem te doen stond. Zelfs zonder loslippige gemeenteraadsleden had hij moeten weten dat hij nog snel een vergunningsaanvraag moest indienen voordat het besluit op vrijdag van kracht werd. En zo geschiedde.

Had het beter gekund?

Achteraf roepen veel mensen dat het een blamage was en het Westland landelijk voor schut is gezet. Maar had het beter gekund?

De wethouder wist al langere tijd dat er minimaal 1 initiatiefnemer van plan was om binnen niet al te lange tijd een vergunningsaanvraag in te dienen. De initiatiefnemer wist dat de gemeente zijn plan eigenlijk niet zag zitten, maar het tegelijkertijd (zonder ingrijpen van de gemeenteraad) niet kon weigeren. Als de verantwoordelijk wethouder pas na het reces een (geheim) voorbereidingsbesluit door de gemeenteraad had laten nemen, was de hele raad over haar heen gevallen dat ze zo lang heeft gewacht. Als er in de tussentijd vergunningsaanvragen zouden zijn ingediend, zou het merendeel van de gemeenteraad furieus zijn geweest. Er moest dus snel gehandeld worden, en het liefst zo stil mogelijk. Het eerste lukte, het tweede niet. De wethouder koos voor de minst slechte optie, maar ook deze pakte niet uit zoals gehoopt.

Dit gemeentelijk spektakel had voorkomen kunnen worden als nog vóór het reces (en daarmee zonder landelijke aandacht), in het geheim een voorbereidingsbesluit was genomen. Maar zelfs dan bestaat er (met deze raad) kans op lekken. Een redelijk ingevoerde en oplettende initiatiefnemer had het college altijd de pas af kunnen snijden.

De enige manier waarop dit spektakel helemaal had kunnen worden voorkomen, is als de gemeenteraad in de eerste plaats een duidelijk bestemmingsplan had vastgesteld. Desnoods met een expliciete regel waarin huisvesting van arbeidsmigranten als strijdig wordt gezien.

(Ben) Vreugdenhil (vreugdenhil@taurusadvocaten.nl)

Oei, ik groei

Het leven van een groeiende onderneming kent in elke fase zijn eigen pijn. Net zoals ouders groeipijnen bij hun kinderen herkennen en weten dat er een sprongetje aanstaande is moet een ondernemer deze ook herkennen.

Deze groeipijnen moeten omarmd worden om je bedrijf naar the next level te brengen, als je dat natuurlijk wilt. Consolideren kan ook een keus zijn.

Het kantelpunt gaat vaak gepaard met frustratie en teleurstelling. Dat is ook de reden waarom ondernemers hun droom om te groeien laten varen. Immers, waar liggen ondernemers wakker van: werkprocessen, personeel en liquiditeit. Het zijn juist deze drie zaken die stress opleveren. Soms verlangen we terug naar de begintijd van pionieren en minder gedoe.

We staan aan de vooravond om een ervaren jurist/advocaat aan te nemen gezien de drukte in onze bestaande praktijken. We groeien qua mensen, qua klanten, qua zaken zowel in kwantiteit als in complexiteit. Een jaar geleden zouden we deze stap niet gezet hebben, simpelweg omdat je extra verantwoordelijkheid en risico op je neemt. Het is maar de vraag of de mooie woorden die er vol overtuiging uitrollen tijdens een sollicitatiegesprek zoals  ‘ik ben stressbestendig, zelfstandig alsook teamplayer en heb een sterk analytisch vermogen’ niet slechts een goede sales pitch is van de sollicitant. Dit blijft een risico. Wij durven nu deze stap naar verdere groei te zetten en te omarmen omdat we nu het oog hebben op het grotere plaatje en de hick-ups die op je pad komen niet langer bepalend laten zijn voor de korte en langere termijn.

Groei brengt spanning, energie, uitdaging, stress en fun met zich. Pik het niet als je niet tevreden bent, richt je organisatie zo in dat de afhankelijkheid van een individu tot met minimum beperkt is en werk met mensen die verantwoordelijkheid kunnen en willen dragen. Deze mensen moet je koesteren en daar moet je in investeren.

Voel jij als ondernemer groeipijnen en wil je daarover sparren en je risico beheersbaar maken en houden dan denk ik graag met je mee.  

Voor informatie: mevrouw mr. J. (Jeanin) Bouwman-Treffers, e-mail: treffers@taurusadvocaten.nl.