Blog : Algemeen

Huurovereenkomsten bedrijfsruimte

Taurus-014We kennen in Nederland twee soorten huurovereenkomsten voor bedrijfsruimtes. Enerzijds een huurovereenkomst voor de categorie winkels en horecabedrijven (ook wel middenstandsbedrijfsruimte genoemd), anderzijds de huurovereenkomsten voor overige bedrijfsruimtes. De laatste is een restcategorie waarin bedrijfsruimtes zoals kantoren, werkplaatsen, bioscopen, opslag en fabrieken vallen.

Het verschil tussen deze twee soorten is dat huurovereenkomsten voor winkels en horecabedrijven veel meer huurdersbescherming bieden. Zo gelden er minimale huurtermijnen (veelal twee keer vijf jaar), minimale opzegtermijnen en mag de verhuurder niet zonder wettelijk vastgelegde, geldige reden opzeggen. De huurovereenkomst voor een overige bedrijfsruimte is niet aan dergelijke strenge regels gebonden. Huurders en verhuurders zijn nagenoeg vrij om zelf af te spreken wat zij wensen. Er is weinig wettelijke bescherming voor de huurder.

De reden voor dit onderscheid is gelegen in de aard van de bedrijven. De wetgever heeft bedacht dat winkels en horecabedrijven vaak plaatsgebonden zijn en investeringen hebben gepleegd die daaraan zijn gekoppeld. Een horecabedrijf bouwt in de loop der jaren een goede naam op. Een winkel trekt een deel vaste, lokale klanten. Als een huurovereenkomst abrupt beëindigd wordt, verliest het middenstandsbedrijf een belangrijk deel van haar goodwill.

Tot zover is het onderscheid duidelijk en logisch. Het wordt echter lastig als sprake is van een gemengde exploitatie. Een start-up combineert bijvoorbeeld een winkelruimte met een technisch onderzoekslab en kantoor. Of een productiebedrijf dat ter plekke ook rechtstreeks aan de eindklant verkoopt. Welk huurregime geldt in dat geval? Deze vraag heeft een rijke waaier aan rechtspraak opgeleverd. Een koffiebar in een ziekenhuishal werd een middenstandsruimte gevonden, een benzinestation met winkel ook. Een showroom van luxe kantoormeubelen was echter een overige bedrijfsruimte, net als een sportveld, zwembad, speelautomatenhal en sexbioscoop.

Nieuwe ondernemingsvormen kunnen het lastig maken om te bepalen welk huurregime van toepassing is. Uw keuze heeft echter wel verstrekkende juridische gevolgen. Heeft u vragen over het kiezen van het juiste huurregime kunt u contact opnemen met mr. A. Vreugdenhil (Taurus Advocaten te Naaldwijk, telefoonnummer: 0174 – 527 650, e-mail: vreugdenhil@taurusadvocaten.nl).

Ik wens u een saai 2020!

Taurus-022Het nieuwe jaar is weer vol van start gegaan. Iedereen is weer druk met werk, school, besprekingen, projecten, Cito’s en andere dagelijkse beslommeringen. Alleen als het staatslot bij u is gevallen zal uw leven er anders uitzien. Bij de rest van ons Westlanders is het leven van alledag weer begonnen. Helaas weet niemand nog wat het nieuwe jaar ons gaat brengen, privé en zakelijk. Een deel hebben we zelf in de hand en een deel moeten we uit handen geven aan het lot.

Nederland heeft in het jaar 2019 flink op zijn kop gestaan. Er werd veel gestaakt door hulpverleners, leraren en boeren. De actiebereidheid was groter dan ooit te voren. Er vonden stevige discussies plaats over het klimaat waarbij ferme meningen van jongeren viraal gingen en waar weinig ruimte leek voor relativeren. De burn-out gevallen nemen alleen maar toe en ook de discussie over Zwarte Piet en het vuurwerk laaide weer op. Internationaal was de kloof tussen Amerika en China bijzonder groot waar mondiaal de gevolgen van gevoeld werden. Begin 2020 is er echter een handelsdeal tussen beide landen gesloten.

Daarnaast werd een aanslag gepleegd in een Utrechtse tram en lijkt het erop dat de jeugd massaal met messen rondloopt gezien het hoge aantal steekincidenten. De spookhoeve in Ruinerwold deed Nederland op z’n grondvesten schudden.

De aanslag op onze rechtsstaat toen strafrechtadvocaat Derk Wiersum bruut werd doodgeschoten, die kroongetuige Nabil B. bijstond in de grote liquidatiezaak Marengo had op mij de grootste impact. Wiersum deed gewoon zijn werk als advocaat en moest dat met zijn leven bekopen. Als dit blijkbaar al mogelijk is in een land als Nederland, waar verdraagzaamheid hoog in het vaandel staat, wordt het steeds moeizamer om ontspannen en vol vertrouwen in anderen in het leven te staan.

We kunnen hier in ons Westland al deze gebeurtenissen helaas niet voorkomen. Wat we wel kunnen doen is proberen elkaar en onszelf – elke dag opnieuw – goed te behandelen. Het gezegde luidt niet voor niets: ‘wie goed doet, goed ontmoet!’. Mijn voornemen voor 2020 is gelegen in de kleine dingen namelijk het accepteren van anderen zoals ze zijn, anderen zelf hun eigen fouten laten maken, mij meer bewust zijn van mijn verwachtingen en proberen minder snel met mijn oordeel klaar te staan.  Als we beginnen op deze schaal maken we Nederland en ons Westland een stukje mooier en het jaar 2020 een stukje beter dan 2019.

Ik wens u allen een saai 2020!

Jeanin Bouwman-Treffers

 

December 2019!

Taurus-022Aan het einde van het jaar merk ik altijd dat de decemberdrukte naar een climax gaat.

Zakelijk is het ontzettend druk omdat het toch een prettig gevoel geeft om nog dit jaar bepaalde dingen af te wikkelen of juist samenwerkingsverbanden op te starten. De netwerkbijeenkomsten, kerstborrels en feestjes vullen mijn agenda de aankomende twee weken tot aan de kerst. Dan komen de dagen met het gezin, familie en vrienden waarin ik de kerstsfeer en -gedachte voel in elke vezel van mijn lichaam en moe maar heel voldaan aan het kerstdiner van mijn schoonouders zit, die dit jaar het kerstmaal verzorgen.

Ook komt het moment om terug te blikken op het afgelopen jaar, om te realiseren wat juist voor 2020 belangrijk is. Niet om de jaarlijks terugkerende voornemens van afvallen, gezonder eten, streven naar balans en vaker sporten weer stompzinnig op te sommen maar juist om op een abstracter niveau na te denken over het afgelopen jaar.

Waar werd ik blij van? Dat is toch de kernvraag. Voor mij persoonlijk waren dat onder andere: wintersport met Jong Management Westland in Flachau en vervolgens wintersport met het gezin; sparren met ondernemers; zakelijk overwinningen boeken; de genomen beslissing om kantoor anders vorm te geven waardoor er een geweldig en compact team staat dat oprecht dingen voor elkaar over heeft en de intrinsieke bereidheid heeft om de schouders eronder te zetten; de vaste dinsdag tennisavond met Tim, Mireille en Jeroen om vervolgens daarna nog wat te drinken met onze gezellige tennisleraar en door Jan (achter de bar) worden voorzien van de meest verschrikkelijke oranje schalen waar (lekkere) bittergarnituur op wordt gepresenteerd en het kinderfeestje van Koen bij DJ Bombastic in de studio waar Koen met zijn vrienden een geweldig nummer met videoclip heeft opgenomen. Kortom, in de kern is alles waar ik blij van word terug te brengen tot geluk in en op je werk en geluk en geluksmomenten ervaren met mijn gezin, familie en vrienden.

Het bereiken van dat geluksgevoel (persoonlijk en/of zakelijk) gaat niet zonder slag of stoot, soms komen er drempels of bergen op je pad. Wat ik heb geleerd in 2019 is dat de bergen en/of hobbels een noodzakelijke voorwaarde zijn voor het voelen en ervaren van de ultieme geluksmomenten. Omarm de obstakels, gemaakte fouten en valkuilen en beklim je bergen want dat brengt je uiteindelijk op de mooiste bestemmingen.

Ik wens een ieder mooie en fijne kerstdagen en bovenal een 2020 met veel geluksmomenten, zowel persoonlijk als in het werkende leven!

Jeanin Bouwman-Treffers

Stikstofcrisis opgelost?

Taurus-014De stikstofcrisis kan tot op heden op veel onbegrip rekenen. Mensen vragen mij hoe het toch kan dat er van de ene op de andere dag een probleem ontstaat met stikstof en alle bouwprojecten aan banden worden gelegd. Stikstof komt toch niet zomaar uit de lucht vallen?

Wat meestal volgt is een uitgebreide toelichting, beginnend bij de uitspraak van de Raad van State van 29 mei 2019. Met die uitspraak is kortgezegd het Nederlandse systeem van vergunningverlening onderuit gegaan. Nederland hanteerde al jarenlang het PAS (Programma Aanpak Stikstof) waarbij bijvoorbeeld kleine projecten onder een bepaalde drempelwaarde aan stikstofneerslag op een Natura 2000-gebied een vergunning kregen. Veel projecten bleven onder de drempelwaarde, waardoor de stikstofneerslag jarenlang kon toenemen. Natuurgroeperingen hebben het PAS aangevochten bij de Raad van State. De Raad van State komt in haar uitspraak tot de conclusie dat het PAS de Natura 2000-gebieden niet voldoende beschermt. Het PAS kan vanaf dat moment niet meer worden gebruikt om vergunningen te verlenen. Ook de drempelwaarde verdwijnt daarmee.

Vanaf dat moment buitelen politici, bouwers en boeren over elkaar heen. Er moet een nieuw stikstofbeoordelingssysteem komen dat voldoet aan de Europese regelgeving, de bouw weer op gang helpt, maar de boeren geen pijn doet. Alternatieve beoordelingssystemen waren al in gebruik, maar  lang niet haalbaar voor het overgrote deel van de projecten. Als een project helemaal geen stikstofneerslag veroorzaakt mag het door. Voor projecten die wel neerslag veroorzaken kan een zogenaamde ADC-toets worden doorlopen. Ook dit biedt voor maar enkele projecten een oplossing en schade aan de natuur moet volledig gecompenseerd worden. Ook op basis van een ecologische toets kan toestemming verkregen worden.

Ook in Westland hebben projecten last van de stikstofcrisis. Het Staelduinse Bos en de Westlandse duinen zijn onderdeel van het Natura 2000-gebied Solleveld & Kapittelduinen. Een Westlands project mag geen stikstof doen neerslaan op dit Natura 2000-gebied, waarbij een bouwproject in Kwintsheul minder snel tot stikstofneerslag zal leiden dan een project in ’s-Gravenzande. Verder is het wachten op regelgeving van de regering.

Op 13 november presenteerde de regering een eerste pakket met kortetermijnmaatregelen. Door onder meer de maximumsnelheid te verlagen wil zij de bouw van ca. 75.000 woningen en nieuwe snelwegen mogelijk maken. Later in december volgen meer uitstootbesparingen, die de terugkeer van een drempelwaarde mogelijk moet maken.

mr. A. (Ben) Vreugdenhil, advocaat bij Taurus Advocaten 0174-527650.

Geluk vs tevredenheid

Taurus-022In mijn columns probeer ik altijd te schrijven over zaken die de lezer raken en die hopelijk door de meeste lezers herkend worden. Inmiddels ben ik 41 jaar.

De afgelopen 12,5 jaar heb ik samen met mijn man hard getrokken aan ons bedrijf, in combinatie met een druk gezinsleven.

Inmiddels kan ik zeggen dat het bedrijf staat op een manier waar ik gelukkig van word. Ik ben teruggekomen van het idee dat groter en meer per definitie beter is. Tevredenheid op zakelijk gebied is een groot goed en ik heb geleerd dat dat zeker geen vanzelfsprekendheid is.

Soms ervaar je in je werk momenten van intens geluk, zoals een mooie nieuwe klus binnen krijgen, een zitting die boven verwachting goed loopt, een mooi vonnis dat over de fax binnenkomt of een collega die uit eigen beweging een oplader voor je telefoon koopt met een snoer van 2,5 meter lang! Dat zijn de geluksmomenten op zakelijk gebied voor mij.

Rust in mijn bedrijf zorgt voor ruimte in mijn hoofd. Geluk vind ik niet meer in de grootse dingen zoals vakanties. Dat is een kostbaar en langdurig leerproces geweest.

Tegenwoordig vind ik geluk in een echt gesprek met mensen die dicht bij mij staan  onder het genot van een goed glas wijn en een portie bitterballen (of twee), genieten van mijn zoon als hij tenniswedstrijden speelt, mijn kleine meid op een paard, de tijd nemen om te luisteren naar songteksten, tennissen met vrienden en genieten van de derde helft, FIFA spelen met mijn zoon en keer op keer ingemaakt worden en een fanatiek potje dammen.

Nu is de uitdaging om te blijven realiseren dat juist de ogenschijnlijk kleine dingen voor het geluk zorgen en de grootse dingen vaak voor tevredenheid zorgen.

Jeanin Bouwman-Treffers