De inspraakmomenten voor omwonenden van een bouwproject

Stelt u zich eens voor: een mooie woning met weids uitzicht over de Hollandse polder. De bewoners hebben echter in de wandelgangen vernomen dat de grond waarover zij uitkijken, recent is verkocht aan een projectontwikkelaar. Deze projectontwikkelaar wil op het stuk grond een woontoren van 10 hoog bouwen. De bewoners zijn hier uiteraard niet blij mee, willen graag weten wat de plannen precies zijn en wensen betrokken te worden bij de planvorming. Maar welke momenten zijn er in het traject om te waarborgen dat omwonenden en andere belanghebbenden inspraak hebben en eventuele bezwaren kunnen uiten? Om een bouwproject te mogen bouwen zal de projectontwikkelaar over een verleende bouwvergunning (tegenwoordig onder het paraplubegrip omgevingsvergunning) moeten beschikken. De gemeente móet een dergelijk aangevraagde omgevingsvergunning verlenen als het bouwproject past binnen het bestemmingsplan en voldoet aan de toetsingscriteria (zoals de bouwvoorschriften). De twee belangrijkste hoepels waar de projectontwikkelaar doorheen moet springen zijn dus het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning. Deze hoepels bieden aanhaakmomenten voor belanghebbenden om inspraak te hebben.

Bestemmingsplan

Een bouwproject moet passen binnen het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan is een soort landkaart waarop voor elk stukje grond is bepaald wat daar ter plaatse mag worden gebouwd en met welk doel een stuk grond gebruikt mag worden. Bestemmingsplannen zijn voor een ieder toegankelijk en online te vinden op ruimtelijkeplannen.nl. Zo bepaalt een bestemmingsplan welke grond gebruikt mag worden voor bijvoorbeeld woondoeleinden en welk stuk grond bestemd is als agrarische grond (weiland). De eerste stap is dus om te controleren of een bouwproject past binnen het bestemmingsplan. Ligt op het stuk weiland een agrarische bestemming, dan mag daar geen woontoren worden gebouwd en is eerst een bestemmingsplanwijziging nodig. Er moet voor het betreffende stukje grond een nieuw bestemmingsplan gemaakt worden dat het gebruik voor woondoeleinden toestaat. Een dergelijke procedure verloopt in twee stappen.

Ontwerpbestemmingsplan

Eerst stelt het College van Burgemeester en Wethouders (veelal in overleg met de projectontwikkelaar) een ontwerpbestemmingsplan op. Het College dient relevante feiten en belangen tegen elkaar af te wegen en stelt aan de hand daarvan de bestemmingen en planregels op. Het ontwerpbestemmingsplan wordt vervolgens ter inzage gelegd (o.a. op ruimtelijkeplannen.nl). Er wordt een kennisgeving geplaatst in een lokale krant en op de website van de gemeente. Een handige site om deze kennisgevingen te volgen is overuwbuurt.overheid.nl. Tegen het ontwerpbestemmingsplan kunnen de bewoners gedurende 6 weken hun zienswijzen indienen. Daarbij kan bijvoorbeeld aangevoerd worden dat een woontoren niet in de omgeving past en dat onvoldoende rekening is gehouden met hun belangen. Het College dient haar reactie op deze zienswijzen te betrekken in de omzetting van het ontwerpbestemmingsplan naar het bestemmingsplan. Het College kan echter besluiten niets met de zienswijzen te doen.

Bestemmingsplan

Het (al dan niet gewijzigde) bestemmingsplan wordt vervolgens voorgelegd aan de gemeenteraad. De gemeenteraad beslist of het bestemmingsplan wordt vastgesteld. Indien de gemeenteraad akkoord gaat met het bestemmingsplan, treedt het na 6 weken in werking. Gedurende deze tijd ligt het vastgestelde bestemmingsplan wederom 6 weken ter inzage. Tegen het vastgestelde bestemmingsplan kunnen omwonende en andere belanghebbenden binnen 6 weken beroep aantekenen bij de Raad van State, mits diegenen een zienswijze hebben ingediend. Willen omwonenden voorkomen dat het bestemmingsplan in werking treedt, kan binnen de 6 weken een voorlopige voorziening worden aangevraagd. Anders beslist de Raad van State binnen 12 maanden of het bestemmingsplan door de beugel kan. In de tussentijd is het bestemmingsplan wel van kracht en kan er voor eigen risico gebouwd worden. Daarvoor moet er wel over een omgevingsvergunning worden beschikt.

Omgevingsvergunning

De aanvraag omgevingsvergunning wordt opgesteld en verzonden door de initiatiefnemer. De gemeente publiceert een kennisgeving van de ontvangen aanvraag. Dit biedt echter geen mogelijkheid om een zienswijze (waar de gemeente verplicht op moet reageren) in te dienen. Vanaf het moment dat de gemeente een complete aanvraag binnen heeft, dient zij binnen 8 weken te beslissen op de aanvraag. Daarbij wordt de vergunningsaanvraag getoetst aan het bestemmingsplan, het Bouwbesluit, de Bouwverordening en de redelijke eisen van welstand (artikel 2.10 lid 1 Wabo). Als de aanvraag aan de gestelde eisen voldoet, moet de gemeente in beginsel de vergunning verlenen. Het betreft een zogenaamde “gebonden beschikking” waarbij de gemeente geen beleidsvrijheid toekomt. De gemeente moet het besluit de vergunning te verlenen wederom publiceren.

Tegen het besluit de vergunning te verlenen kan binnen 6 weken bezwaar worden aangetekend bij de gemeente. Het bezwaar heeft echter geen schorsende werking, er kan direct van de vergunning gebruik worden gemaakt (op eigen risico van de vergunninghouder). Het bezwaar wordt veelal in behandeling genomen door een onafhankelijke bezwaarschriftencommissie. Deze commissie nodigt de bezwaarmakers uit voor een hoorzitting waarbij alle betrokken partijen hun standpunten kunnen toelichten. De commissie brengt daarop een advies uit aan de gemeente (gegrond/ongegrond) en de gemeente neemt vervolgens de beslissing op het bezwaar waarbij ze het advies niet altijd hoeft te volgen.

Tegen dit besluit van de gemeente staat vervolgens 6 weken lang beroep open bij de rechtbank en tegen het vonnis van de rechtbank kan vervolgens hoger beroep worden aangetekend bij de Raad van State.

Conclusie

Voordat een bouwplan kan worden gerealiseerd zijn er enkele hoepels waar een initiatiefnemer van een bouwplan doorheen moet springen. Deze hoepels bieden aanhaakmomenten waarop omwonenden inspraak kunnen hebben. In de praktijk blijken plannen op dergelijke hoepelmomenten al in een vergevorderd stadium te zijn, waardoor het veelal te laat is om nog aanpassingen van enige betekenis door te voeren. Ons advies is dan ook om niet af te wachten om in gesprek met elkaar te gaan totdat er een officieel inspraakmoment voorbij komt.

Heeft u vragen over een ontwikkeling bij u in de buurt, of heeft u vragen hoe u moet omgaan met bezwaren van belanghebbenden? Neem dan contact op met mevr. mr. Jeanin Bouwman-Treffers (treffers@taurusadvocaten.nl) of mr. Ben Vreugdenhil (vreugdenhil@taurusadvocaten.nl).